রাজধানী ঢাকাসহ দেশের বড় শহরগুলোতে বহুতল ভবন নির্মাণের জন্য এবং নির্মিত বহুতল ভবনের ফ্ল্যাট ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য আবাসন ঋণের গুরুত্ব অপরিসীম। বর্তমান সময়ে শহরের গুরুত্বপূর্ণ স্থানে জমি থাকলেই আবাসন ঋণের বিপরীতে গড়ে উঠবে বহুতল ভবন। বিষয়টি জনবহুল দেশের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। অতি সম্প্রতি বাংলাদেশ ব্যাংক এই আবাসন ঋণের পরিসীমা বা কলেবর বৃদ্ধি করেছে এবং সাথে যুক্ত করে দিয়েছে কিছু শর্ত, যা নিয়ে গ্রাহক পর্যায়ে কিছুটা স্বস্তি ফিরলেও তৈরি হয়েছে কিছু অনিশ্চয়তা। সাথে যুক্ত হয়েছে ব্যাংক খাতের করুণ দশা খেলাফি ঋণ, যার লাগাম টানতে কাগজে-কলমে বিভিন্ন শর্ত থাকলেও বাস্তবতার চিত্র ভিন্ন। বাংলাদেশ ব্যাংকের নতুন নির্দেশনা অনুযায়ী, যেসব ব্যাংকের খেলাপি ঋণ ১০ শতাংশের কম, শুধু তাদের ক্ষেত্রে ঋণের এই সীমা বাড়বে। যেসব ব্যাংকের খেলাপি ঋণ ৫ শতাংশের নিচে, তারা সর্বোচ্চ ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত আবাসন ঋণ দিতে পারবে। আর যেসব ব্যাংকের খেলাপি ঋণ ৫ থেকে ১০ শতাংশের মধ্যে, তারা দিতে পারবে ৩ কোটি টাকা পর্যন্ত আবাসন ঋণ। কিন্তু এমন ব্যাংকের সংখ্যা ১৭, যার মধ্যে বর্তমানে ৬টি ব্যাংকের খেলাপি ঋণ ৫ শতাংশের নিচে। ফলে এই খাতে চার কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ দিতে পারবে এই ছয় ব্যাংক। খেলাপি ঋণ ৫ শতাংশের বেশি, কিন্তু ১০ শতাংশের নিচে থাকলে ৩ কোটি এবং ১০ শতাংশের বেশি খেলাপি থাকা ব্যাংক আগের মতোই সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা পর্যন্ত আবাসন ঋণ দিতে পারবে, যাতে ক্ষতিগ্রস্থ হবে ঋণ গ্রহীতারা। পুরো বাজার নিয়ন্ত্রণ করবে অল্প কিছু ব্যাংক। এ জটিলতায় অস্থির ব্যাংক খাত আরও অস্থির হবে।
ব্যাংকিং খাতে যত ধরনের ঋণ বিতরণ করা হয় তার মধ্যে আবাসন খাতে বিতরণকৃত ঋণ সবচেয়ে নিরাপদ। কারণ, বাংলাদেশ ব্যাংকের সার্কুলার অনুযায়ী, বিতরণকৃত ঋণের ইকুইটি ও ডেট রেশিও ৭০ শতাংশ, যেখানে ভবন নির্মাণের জন্য বা কোন ফ্লাট ক্রয়ের জন্য ব্যাংক ৭০ শতাংশ অর্থায়ন করবে এবং ৩০ শতাংশ থাকবে মালিকের বা ঋণ গ্রহিতার এবং ওই সম্পত্তি ব্যাংকের নামে মরগেজ থাকবে। ভবিষ্যতে যদি ঋণগ্রহীতা ঋণ পরিশোধ করতে না পারে তাহলে ব্যাংক একটি প্রক্রিয়ার মাধ্যমে ওই সম্পত্তি বিক্রয় করে ঋণ আদায় করবে। সুতরাং, ঋণটি শতভাগ জামানত দ্বারা সুরক্ষিত।
গৃহ নির্মাণের জন্য কেউ ঋণ পেতে পারেন, তবে গৃহ নির্মাণের কাজটি শুরু করতে হবে নিজেদের অর্থে। এর জন্য কাগজপত্রে কোন ঝামেলা থাকা যাবে না অর্থাৎ জমির মালিকানায় কোনো ত্রুটি থাকা যাবে না। নির্দিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে ভবনটি নির্মাণের জন্য প্লান পাশ থাকতে হবে, তবেই কেউ ঋণ আবেদনের জন্য যোগ্য হবে। যে যে কারণে গ্রাহক ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারে, তা হলো পূর্ণাঙ্গ ভবন নির্মাণ, ফ্ল্যাট ক্রয়, নির্মাণকৃত ভবনের মেরামত ইত্যাদি।
এবার আসা যাক ঋণ প্রক্রিয়াটি যেভাবে মূল্যায়ন করা হয়, সে প্রসঙ্গে। এই ঋণটি যেহেতু শতভাগ জামানতের বিপরীতে দেয়া হয়, জামানতটি যেভাবে মূল্যায়ন করেন, ধরেন আপনার সম্পত্তির বাজার মূল্য ১ কোটি টাকা। কিন্তু এটি ভ্যালুয়েশন কম্পানি দ্বারা মূল্যায়ন করা সময় কোম্পানিটি যাচাই-বাছাই করে বাজার মূল্য নির্ধারণ করবে ৮০ লক্ষ টাকা। ব্যাংক ওই মূল্যটি বিবেচনায় নিয়ে ৫০ থেকে ৬০ লক্ষ টাকা ঋণ প্রদান করবে। আবার ব্যাংক ওই পরিমাণ অর্থ কয়েকটি কিস্তিতে ধাপে ধাপে প্রদান করবে। এক একটি তলা বা ফ্লোর নির্মাণ সম্পন্ন হবে পরবর্তী ফ্লোরের জন্য বাকি অর্থ ছাড় পাবে। এতে দেখা যায়, ভবন নির্মাণের মালিক টাকার সংকটে পড়লেও ব্যাংক সে অর্থ ছাড় করে না এবং বাধ্য হয়ে ভবন মালিক বাইরে থেকে ঋণ নিয়ে কাজ করে। কারণ হলো, নির্দিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে প্লান পাশের সময় যে পরিমাণ আয়তনের ভবন নির্মাণের অনুমোদন পেয়েছেন তার অধিক পরিমাণ আয়তনের ভবন নির্মাণের কাজ শরু করেন। কিন্তু ব্যাংক এর বিপরীতে যে পরিমাণ প্লান পাশ করল ঠিক ওই পরিমাণ না দিয়ে তার চেয়েও কিছু পরিমাণ কম আয়তন ধরে হিসাব করে। ফলে ভবন নির্মাণের পূর্বেই মালিক ব্যাংকিং এর বাইরেও কিছু মহাজনি ঋণে জড়িয়ে পড়ে। যা ঋণ খেলাপি হওয়ার জন্য অন্যতম কারণ। সুতরাং, ঋণ বিতরণ বিষয়টি মূল্যায়নের প্রয়োজন রয়েছে। সব ব্যাংক একই নিয়ম অনুসরণ করা উচিত।
ঋণ খেলাপি হওয়ার জন্য অন্যতম একটি কারণ হলো, কিছু কিছু ব্যাংক প্রচলিত সুদের হারের চেয়ে প্রায় ২ থেকে ৩ শতাংশ কমে ঋণটি বিতরণ করে এবং সুযোগ বুঝে ঋণের সুদের হার বাড়িয়ে দেয়। অথচ, ঋণ বিতরণের সময় গ্রাহকের আয় এবং বিতরণকৃত ভবন হতে কত আয় হবে তার হিসাব করা হয় এবং সেই অনুযায়ী সময় ও কিস্তির পরিমাণ নিধারণ করা হয়, যাকে ডেট বার্ডেন রেশিও বলে। এখন প্রশ্ন হলো, ঋণ বিতরণের সময় কিস্তির পরিমাণ যদি ৫০ হাজার হয় এবং কম সুদে বিতরণকৃত ঋণটি ৬ মাস বা এক বছর পর কম সুদে বিতরণকৃত ঋণটির সুদের হার বৃদ্ধি পায় এবং কিস্তির পরিমাণ বৃদ্ধি পায় তখন ওই গ্রাহকটি কিস্তি চালানোর সামর্থ্য হারিয়ে ফেলে। কারণ, মানুষের ব্যয় ভবিষ্যতে কখনই কমে না। সুতরাং, কিস্তির পরিমাণ বৃদ্ধি পেলে বিতরণকৃত ঋণটি খেলাপি হওয়ার আশঙ্কা থেকে যায়। এবার আসা যাক, আবাসন খাতে দুই থেকে চার কোটি টাকা ঋণ বিতরণ কতটা যৌক্তিক। কারণ, গুলশান, বনানী, বারিধারা, ধানমন্ডি ও বসুন্ধরাতে একটি ফ্ল্যাটের মূল্য দুই থেকে চার কোটি বা তারাও অধিক। সুতরাং, আবাসন খাতে বিতরণকৃত ঋণটির পরিমাণ দুই থেকে চার কোটি যথেষ্ট হলো কিনা। ব্যাংকের অপরিণামদর্শী নীতিই ব্যাংক খাতে ঋণ খেলাপির হওয়ার অন্যতম কারণ।
অন্তর্বর্তীকালীন সরকার ক্ষমতায় এসেই লোন প্রভিশনিং নিয়ে বিআরপিডি সার্কুলার ১৫ জারি করে। এ কারণে লাফিয়ে লাফিয়ে বাড়ে খেলাপি ঋণের পরিমাণ। খেলাপি হওয়ার শর্ত ৬ মাস থেকে ৩ মাসে নামিয়ে আনা হয়। এই সরকারের সময় লোন প্রভিশনিং ও রিশিডিউলিং করার জন্য তিন তিনটি পরিপত্র ও সার্কুলার জারি করা হয়, শুধু দেশের ব্যাংক খাতকে স্বস্তি দেয়ার জন্য। সর্বশেষ ১৬ সেপ্টেম্বর ২০২৫ তারিখে বিআরপিডির সার্কুলার মাধ্যমে বলা হয় ২ শতাংশ জামানোতে খেলাপি ঋণ নিয়মিত করা যাবে। সার্কুলারে বলা হয়, দুই শতাংশ নগদ অর্থ জমা দিয়ে খেলাপি ঋণ নিয়মিত করার সুযোগ পাবে, উক্ত ঋণটি পরিশোধের জন্য দশ বছর সময় দেয়া হবে এবং ঋণটি পরিশোধের জন্য আরো দুই বছর গ্রেস পিরিয়ড বা ঋণ পরিশোধে বিরতি সুবিধা পাবে। কিন্তু এর ভবিষ্যতটা কি, ইতিপূর্বে ১৬ মে ২০১৯ সালে একই ধরনের সুবিধা দিয়েছিল বাংলাদেশ ব্যাংক, যা বিআরপিডি সার্কুলার ৫। উইকিপিডিয়া তথ্য বলছে, ২০১৯ সালে বাংলাদেশে ব্যাংকিং খাতে খেলাপি ঋণের পরিমাণ ছিল প্রায় ১ লাখ ১৮৩ কোটি টাকা। পাঁচ বছর পরে এসে তথ্য বলছে, ৫ লক্ষ ৩০ হাজার কোটি টাকার উপরে খেলাপি ঋণ এবং বর্তমান সময়ে ৬ লক্ষ ৪৪ হাজার কোটি টাকা। তার মানে এর ভবিষ্যৎ খুব বেশি একটা ভালো নয়।
সার্কুলারটি যদি দেশের উন্নয়নের স্বার্থে এবং লাইনচ্যুত ব্যাংকিং খাতকে লাইনে ফেরানোই মূল উদ্দেশ্য হয়ে থাকে, তাহলে ভালো। তবুও প্রশ্ন থেকেই যায়, এটি কতটা আশার আলো জ্বালাবে আর যদি খাদের কিনারায় থাকা ব্যাংক খাতকে রক্ষার জন্য হয় সেটিও এক অর্থে ভালো। তবে অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন, পূর্বের অভিজ্ঞতা যেহেতু ভালো নয়, তাই বর্তমান অভিজ্ঞতা সুখকর হবে না। তবুও ভালো কিছুর আশায় রইলাম। স্বস্তি ফিরুক ব্যাংকিং খাতে, স্বস্তি ফিরুক দেশের অর্থনীতিতে। লেখক: ব্যাংকার ও কলামিস্ট aktarrofikul@gmail.com