ঢাকায় জমি ব্যবহারে একগুঁয়ে পরিবর্তন অব্যাহত রাখছে শহরের পরিকল্পিত চরিত্রকে ক্ষুণ্ন করে এবং এটিকে অপরিচালনার দিকে ঠেলে দিচ্ছে। একসময় সুশৃঙ্খল ও বসবাসযোগ্য শহর হিসেবে পরিকল্পিত ঢাকা নিয়ন্ত্রণহীন বাণিজ্যিক সম্প্রসারণ, ভুল পরিকল্পনা সংশোধন এবং কর্তৃপক্ষের স্বার্থজড়িত গোষ্ঠীর কাছে টিকে থাকার ক্ষমতা হারিয়েছে। এর ফলাফল শহরের প্রতিটি অংশে দেখা যায়: যানজট বাড়ছে, নাগরিক সেবা খারাপ, খোলা জায়গা কমছে এবং পরিবেশ এর বাসিন্দাদের জন্য ক্রমাগত অবান্ধব হয়ে উঠছে। চার দশক ধরে, ঢাকার আবাসিক ও শিল্প এলাকাগুলি ধীরে ধীরে বাণিজ্যিক কেন্দ্রে পরিণত হয়েছে। ওয়ারী, ধানমন্ডি, মোহাম্মদপুর, মিরপুর, গুলশান ও উত্তরা এলাকা যেগুলি আবাসিক এনক্লেভ হিসেবে পরিকল্পনা করা হয়েছিল সেগুলি অসংগত বাণিজ্যিক বেল্টে পরিণত হয়েছে যখন তেজগাঁও, টঙ্গী ও শ্যামপুরের মতো এলাকা যেগুলি শিল্প এলাকা হিসেবে নির্ধারিত ছিল সেগুলি অনুরূপ পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে গেছে। রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জমি ব্যবহারের নিয়ম পরিবর্তন, প্রায়শই বাড়তে থাকা চাহিদার প্রতিক্রিয়া হিসেবে ন্যায্যতা দেখানো হয়, বসবাসযোগ্যতা উন্নত করতে পারেনি এবং পরিবর্তে রিয়েল এস্টেট ও ব্যবসায়িক স্বার্থকে সমন্বিত পরিকল্পনার যেকোনো মূর্ত রূপকে অগ্রাধিকার দিয়েছে। এই বছরের গ্লোবাল লিভেবিলিটি ইনডেক্সে ঢাকা তৃতীয় কম বসবাসযোগ্য শহর হিসেবে স্থান পেয়েছে এই বিশৃঙ্খলার মূল্য।
এদিকে জনসংখ্যার ঘনত্ব ভয়াবহ পর্যায়ে পৌঁছেছে ৬০০ জন প্রতি একর, যা জাতিসংঘের পরামর্শকৃত সর্বোচ্চ ঘনত্বের চেয়ে পাঁচগুণ বেশি এবং টোকিও ও সিঙ্গাপুরের মতো ঘনবসতিপূর্ণ শহরগুলোকেও ছাড়িয়ে গেছে। ফলে শহরের অবকাঠামো ভেঙে পড়ছে। হালকা আবাসিক যানবাহন চলাচলের জন্য নির্মিত রাস্তাগুলো এখন বাণিজ্যিক লোড বহন করছে। পানি, গ্যাস ও বিদ্যুৎ ব্যবস্থা ক্ষমতার বাইরে চলে গেছে। বাসস্থানের মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে। শব্দ ও বায়ু দূষণ সংকটের মধ্যে পৌঁছেছে। যা উচিত ছিল সতর্কতার সাথে পরিকল্পিত মিশ্র ব্যবহার নীতি, তা নগর পরিকল্পনাবিদদের মতে, পরিবর্তে একটি ব্যাপক বাণিজ্যিকীকরণের হাতিয়ারে পরিণত হয়েছে। সরকারের বিস্তারিত এলাকা পরিকল্পনায় পুনরাবৃত্ত সংশোধনী গভীর অসুস্থতা নির্দেশ করছে। শেষ সংশোধনীর মাত্র এক বছর পরেই আবার এলাকা পরিকল্পনা পরিবর্তন করা হয়েছে, এবার বেশ কিছু এলাকায় ফ্লোর-এরিয়া রেশিও বাড়িয়ে। সম্পত্তি বিকাশকারীদের চাপের মুখে জোরপূর্বক এই পরিবর্তন করা হয়েছে বলে অভিযোগ রয়েছে, যা ইতিমধ্যেই অত্যধিক ঘনবসতিপূর্ণ এলাকাগুলোতে আরও উঁচু ভবন নির্মাণের অনুমতি দেবে। সমস্যাটিকে আরও বাড়িয়ে দিচ্ছে বিভক্ত শাসন কাঠামো, যেখানে একাধিক সংস্থা বিভিন্ন অঞ্চল তত্ত্বাবধান করছে, ফলে আইন প্রয়োগে অসঙ্গতি রয়েছে। ঢাকা শহরটি ২০১০ সালের পর থেকে নিয়ন্ত্রণহীনতা ও পরিকল্পনাহীন শহর উন্নয়নের কারণে রাজধানী শহরের আশেপাশে জলাভূমি, জলস্রোত, নিম্নাঞ্চল ও খাল সহ কমপক্ষে ২২,৫০০ একর জলাভূমি হারিয়েছে।
যদি না টেকসই পরিকল্পনা কৌশল ও পদ্ধতি নিশ্চিত করা হয় যা বসবাসযোগ্যতা ও পরিবেশ সংরক্ষণকে অগ্রাধিকার দেয়, তাহলে শহরটি আরও বেশি অরাজকতার দিকে ধাবিত হবে। তাই কর্তৃপক্ষকে উচিত ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের সামাজিক ও পরিবেশগত প্রভাব সম্পর্কে একটি বিস্তৃত অধ্যয়ন করা আরও পরিবর্তন করার আগে। তাদের উচিত অত্যধিক বাণিজ্যিকীকৃত এলাকাগুলোতে আবাসিক অঞ্চল পুনরুদ্ধার করা, নির্মাণ কার্যক্রমের উপর কঠোর সীমাবদ্ধতা আরোপ করা এবং সেবার ন্যায্য বণ্টন নিশ্চিত করা।